56D-ReAct Bouwbegeleiding

056-ReAct D  BOUWBEGELEIDING

Inleiding:

Alhoewel de term Bouw/Project Begeleiding meer bekent begint te worden, is het duidelijk dat nog veel mensen niet precies weten wat deze dienstverlening inhoudt.

Misschien het meest belangrijke punt is te weten dat alle diensten hetzelfde oogmerk hebben, namelijk om de klant te vertegenwoordigen en zijn belangen te behartigen gedurende de gehele verbintenis.

Zoals het woord aangeeft is een project manager een adviseur of firma aangesteld door de klant om het gehele project te coördineren, overzien en te controleren, inclusief alle andere daarbij betrokken partijen zoals architect,  bouwer, enz.

De project manager fungeert eveneens als de centrale figuur en neemt de verantwoordelijkheid op zich, naast andere zaken, dat de wensen van de klant doorgegeven en geïntegreerd worden in de werkzaamheden.

Naast deze service, bieden vele management firmas en zeker bouwbegeleiders hun kennis aan en zijn een bron van informatie betreffende de te volgen procedures, de juridische- en kostenkant. De bedoeling van deze adviserende dienst is om de klant een totaal inzicht te geven wat er bij komt kijken en welke kosten er aan verbonden zijn voordat men een verplichting aangaat.

Concluderend kan men zonder enige twijfel zeggen dat als een klant die een bouwproject overweegt, hetzij privé of in project ontwikkeling, klein of groot, in ieder geval een eerste advies dient te hebben ingewonnen voordat hij aan een onbekend  avontuur begint.

De start:

Bouwbegeleiding kan natuurlijk pas van start gaan wanneer men éénmaal eigenaar is geworden van een bouwkavel of een terrein waar op gebouwd kan worden of waar een bestaand huis verbouwd mag worden. Men heeft dan in principe al de keus gemaakt of het onroerend goed op uw eigen naam is gekocht of mogelijk via een off-shore constructie.

Aangezien deze fase onder het hoofdstuk makelaardij valt wordt dat in een ander artikel besproken.

Gewaarschuwd dient te worden voor het feit dat men geen grondstuk koopt voordat men er zeker van is dat men daar werkelijk op mag bouwen.

De bouwbegeleider zal u helpen met de volgende processen.

Waar mag men en kan men bouwen.

Koopt men een bouwkavel in een urbanisatie (residentiële woonwijk) dan ligt daar meestal vast wat en hoeveel men erop mag bouwen. Het aantal m² dat bezet mag worden of het percentage van het totaal dat gebruikt mag worden, het totaal aantal m² dat gebouwd mag worden indien er meer dan 1 verdieping gebouwd mag worden en eventuele andere aanvullende voorwaarden.

Het is o.a. de taak van de architect om dit uit te zoeken. Hij moet immers een project indienen conform de bestaande bestemmingsplannen voor die bepaalde urbanisatie.

Het kiezen van een architect is een belangrijke fase aangezien er magie moet zijn tussen klant en architect.

De architect fase is een tamelijk langdurige aangelegenheid zeker als men bouwt buiten een reeds goedgekeurde urbanisatie en men daarnaast ook nog in het buitenland woont en maar niet even steeds voor overleg over kan komen. Daarnaast zijn er duidelijk verschillen in snelheid van goedkeuring tussen de ene en de andere gemeente.

De architect kan meestal pas aan de slag als hij het terrein heeft gezien en tegenwoordig is het nodig om eerst een topografisch plan te laten door een landmeter.

v      De architect maakt een schets

v      De klant heeft een eerste indruk van het werk en de ideëen van de architect

v      Wijzigingen worden besproken en doorgevoerd.

v      Men is het eens over het definitieve concept

v      De architect prepareert de definitieve plannen

v      Deze worden ingediend bij de plaatselijke gemeente

v      Afhankelijk van het gebied dienen deze binnen een bepaalde periode te worden goedgekeurd.

v      Na goedkeuring van deze fase krijgt men meestal 6 maanden de tijd om:

v      de specialisatie tekeningen in te dienen noemen. Deze bestaan uit o.a:

Ø       de projecten voor fundering en betonconstructies (ijzertekeningen),

Ø       projecten voor water en riolering

Ø       project voor thermische isolatie (tegenwoordig dient men minimaal te voldoen aan een A+, A of B norm)

Ø       projecten voor telefoon en electriciteit

Ø       projecten voor geluidsisolatie

Ø       project voor gas

Deze plannen dienen dus meestal binnen een bepaalde termijn (6 maanden) ingediend worden en ook hier is eerst goedkeuring van de overheid vereist voordat men kan beginnen.

Nadat deze goedkeuring is verkregen krijgt U meestal van de gemeente 1 jaar de tijd om een bouwvergunning uit te nemen.

Eventueel maakt de architect nog de volgende projecten die echter meestal door gespecialiseerde bedrijven worden gemaakt.

Ø       eventueel projecten voor gas of gastank

Ø       centrale verwarming

Ø       veiligheid = alarmsysteem

Ø       buitenwerken zoals b.v. tuinaanleg

Is de tweede fase van goedkeuring éénmaal onderweg dan kan men gaan denken aan het vinden van een bouwer en het verkrijgen van prijsopgaves voor de bouw.

Een goede prijsopgaaf van een bouwer kan pas verkregen worden indien er een goed bestek is. In Portugal is het vaak anders dan in Nederland. Het bestek zoals wij dat in Nederland kennen is hier vaak niet aanwezig alhoewel dat steeds beter wordt.

Ook is de functie van de architect geheel anders; hij begeleidt in principe de bouw niet vandaar dat u een bouwbegeleider vaak nodig heeft. Men kan wel afspraken maken met de architect maar de meesten hebben daar gewoon physiek de tijd niet voor.

In prijsopgaves kunnen in Portugal grote verschillen zitten. De redenen kunnen verschillend zijn en in zijn algemeenheid kan men stellen dat de goedkoopste niet altijd de slechtse is en de duurste niet altijd de beste. Aanbesteding van een bouw hoeft zoals men misschien in Nederland gewend is niet altijd naar de goedkoopste te gaan.

Sommige bouwers zijn duurder omdat ze een grotere en duurdere infrastructuur kunnen hebben. Zoals eigen kantoor, secetaresses, eigen wagenpark etc. Bouwen is niet echt goedkoop meer en voor goede bouw moet men tegenwoordig toch al rekenen op € 750 - € 1.000 p/m², exclusief VAT/BTW. Deze prijs betreft alleen de bouw onder kap, overdekte terrassen en terrassen zijn natuurlijk goedkoper. Een veel gestelde vraag die men stelt is wat kost bouwen van een his van b.v. 100m². Indien het antwoord is € 750 p/m² denk men dat de bouw van het huis € 75.000 kost.

Men vergeet alle verdere bijkomende kosten:

1)       Kosten van architect van tussen de 5 en 10%

2)      Kosten voor bouw en andere vergunningen

3)      Kosten voor extra watervoorziening

4)      Kosten voor verwarming (meestal niet in bouwprijs inbegrepen)

5)      Kosten van bouwen van terrassen

6)      Kosten van een zwembad

7)      Kosten van oprijlaan

8)      Kosten van perceel afscheiding

9)      Kosten van extra toegangspoort met hek, al dan niet electrische

10)   Kosten van aanleg voor tuin en irrigatie

11)     Kosten van Ingenieur tijdens de bouw

12)    Kosten voor waterverzachter

13)    Kosten voor centrale of vloerverwarming

14)    Kosten van zonnepanelen (verplicht sinds 1-1-2009)

15)    Kosten voor alarmsysteem

16)    Kosten van satelliet en audio installatie

17)    Kosten verbonden aan de juridische begeleiding en legalisering van het huis bij alle competente authoriteiten.

18)    Kosten voor bouwbegeleiding

Meestal komt het voor dat tijdens de bouw  veranderingen worden voorgesteld en doorgevoerd want het lezen van een plan op tekening en de werkelijkheid verschillen vaak nogal van elkaar. Dat zou kunnen betekenen dat we geheel opnieuw door alle goedkeuringsprocedures moeten. Soms hebben kleine veranderingen verstrekkende gevolgen en ik zal 1 voorbeeld noemen.

Vb. Stel men heeft een project goedgekeurd met een ovaal zwembad en men besluit tijdens de bouw dat een rechthoekig zwembad toch beter of practischer is. Dit zou kunnen betekenen dat we geheel opnieuw door het goedkeuringsproces moeten want de ijzerconstructies voor een oval zwembad zijn anders dan voor een rechthoekig. Dit kan heel veel extra werk betekenen want ondanks het feit dat het de bouwer weinig uitmaakt zitten we op het einde van de dag met het feit dat we het meest belangrijke document moeten krijgen zonder welke we later niet kunnen verkopen. Ik heb het hierover de woon of gebruiksvergunning (Licença de Habitação of Utalização).

Het woord woonvergunning heeft hier een andere betekenis dan in Nederland. Hier betekent het een vergunning/verklaring van de plaatselijke gemeente dat het huis/project is gebouwd conform de plannen zoals goedgekeurd door de gemeente.

Het einde van het verhaal is natuurlijk dat men een grote investering doet en dat deze natuurlijk ook 100% juridisch in orde moet zijn.

Het is de taak van Uw bouwbegeleider om daar voor te zorgen.