057-D Korte termijn verhuur -
Alojamento Local.
Het verhuurseizoen 2017 zit er weer op en wij hadden qua temperatuur een
bovengemiddelde zomer, nu 24 december 2017 lijkt het nog steeds zomer. Rond de Kerst gaan mensen al weer denken aan
waar ze hun zomervakantie in 2018 door willen brengen. De wereldwijde recessie
lijkt voorbij en toerisme is booming.
Nog streeds zijn de Engelsen de grootste doelgroep maar voorts is er een
enorme toenamen van toeristen uit Frankrijk, Scandinavië en Nederland. De
grootste grensoverschrijdende groep zijn de Spanjaarden. Regel- en wetgeving
zijn aangescherpt en de competitie is groot.
Veiligheid en hygiene xijn belangrijk.
De authoriteiten hebben nu vele inspecteurs (Finanças en ASAE) op pad en
zullen hun activiteiten opvoeren om mensen op te sporen die niet de jusite of
geen vergunning hebben. Huiseigenaren zowel als de verhuurbureaus krijgen
hoge boetes opgelegd die kunnen lopen voor de agent tot € 25.000 en voor de
eigenaar tussen de € 3000 en € 5.000
De vergunning die men moet aanvragen is een AL (Alojamento Local)
licentie. Ondertsussen is het niet meer mogelijk Uw huis of appartement te adverteren
zonder vermelding te maken van het nummer van Uw AL vergunning.
Aanvragen voor deze vergunning kunnen gedaan worden door ons kantoor.
Was het zo dat voorheen er certificaten voor veiligheid nodig waren nu ligt
de verantwoording bij U zelf als eigenaar.
In principe vragen we de vergunning
aan bij de plaatseelijke gemeente. Na aanvraag hebben die 30 dagen om te komen
inspecteren.
In het artikel hieronder vindt U de vereisten die de wet stelt en zoals
U kunt lezen in Art. 7 zijn er ook aanvullende veiligheidsvereisten. In
principe ook als U niet verhuurt is het geen overbodige luxe om de Uw eigen
veiligheid of die van Uw familieleden te verhogen:
· Een rookalarm (batterij type). Kosten tussen de
€ 25 en € 50
· Kool monoxide verklikker vooral indien er een
geijser binnen is geïnstalleerd.
· Noodverlichting en lampen. Prijs afhankelijk van
het aantal kamers.
· Voor het zwembad wordt een reddingsboei
aanbevolen en een apparaat dat een signaal afgeeft als er iets zwaars in het
water valt.
· Omheining rond
het zwembad is natuurlijk veel duurder en is nog niet maar wordt waarschijnlijk
verplicht in de toekomst.
· Plannen waar de nooduitgangen zijn etc.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Hieronder een artikel dat ik eerder schreef.
In het verleden heb ik verschillende artikelen geschreven over de
problemen die er de afgelopen jaren zijn gerezen na controles van de ASAE
(economische controle dienst).
Zie o.a. mijn artikel 044-D op de website www.realestate-algarve.info
Na veel gepraat en beloftes lijkt het erop dat de Portugese regering
eindelijk een oplossing voor dit probleem heeft gevonden. Bij wetsbesluit van 7
Maart van 2014 is er een wet gepubliceerd die nieuwe regelgeving uitvaardigt
waar toeristische objecten in de toekomst aan moeten voldoen om een vergunning
te krijgen.
Verhuur van privé objecten voor langere termijn, 6 maanden en meer, was
al geen probleem maar de verhuur op dag of weekbasis was niet (goed) geregeld
of de wetgeving die daarop van toepassing was, was dermate stringent dat het
onwerkbaar was en onmogelijk om als particulier een vergunning te krijgen.
In lid 2 van artikel 3 van deze wet wordt aangekondigd dat er nieuwe
aanvullende regelgeving gaat komen welke de verhuur van particuliere
appartementen en huizen verder gaat regelen voor korte termijn verhuur.
Dit type verhuur objecten zullen voortaan worden aangeduid als Alojamento
Local (AL)
Artigo 3.º
Alojamento local
1 - Consideram-se estabelecimentos de alojamento local as moradias,
apartamentos e estabelecimentos de hospedagem que, dispondo de autorização de
utilização, prestem serviços de alojamento temporário, mediante remuneração,
mas não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos
turísticos.
2 - Os estabelecimentos de alojamento local devem respeitar os requisitos
mínimos de segurança e higiene definidos por portaria conjunta dos membros do
Governo responsáveis pelas áreas do turismo e da administração local.
3 - Os estabelecimentos de alojamento local que reúnam os requisitos previstos
no presente artigo são obrigatoriamente registados na câmara municipal da
respectiva área.
4 - Apenas os estabelecimentos de alojamento local registados nas câmaras
municipais da respectiva área podem ser comercializados para fins turísticos
quer pelos seus proprietários, quer por agências de viagens e turismo.
5 - As câmaras municipais devem facultar ao Turismo de Portugal, I. P., o
acesso informático ao registo do alojamento local.
6 - Os estabelecimentos referidos no presente artigo devem identificar-se como
alojamento local, não podendo, em caso algum, utilizar a qualificação turismo e
ou turístico, nem qualquer sistema de classificação.
Op 25 Juni van dit jaar (2008) is Portaria
(Ministeriële beschikking) 517/2008 gepubliceerd.
Deze beschikking regelt in:
Art. 1 Het object van
deze wet.
Het regelt de minimum vereisten waaraan verhuur objecten moeten voldoen
Art. 2 Indeling
Welke objecten vallen onder deze wetgeving:
- Huizen
- Appartementen
- Gasthuizen
Art. 3 Registratie
- Alle objecten komen
hiervoor in aanmerking met uitzonderig van huizen gebouwd voor 7 Augustus
1951. (daarna was een woon of gebruiksvergunning vereist)
- De vergunningen worden
afgegeven door de gemeente waarin het object is gelegen en bij de aanvraag
(requerimento) dienen de volgende documenten te worden aangeleverd:
- Bewijs dat de aanvrager
bevoegd is dit te doen. (eigenaar of gevolmachtigde)
- Een
verantwoordelijkheidsverklaring van een technicus dat de electriciteits,
gas en warmwaterbronnen voldoen aan de wettelijk gestelde eisen en veilig
zijn.
- Plattegrond van het
object waarin wordt aangegeven welke delen voor verhuur beschikbaar
worden gesteld.
- Logboek van de belasting
dienst (Caderneta Predial Urbana).
Als de aanvraag door de gemeente is voorzien van een dagstempel dat het
is ingediend is dit (voorlopig) bewijs dat er verhuurd mag worden.
Binnen 60 dagen na indiening van de aanvraag kan de Camâra (gemeente)
een inspectie doen van het betreffende object om te verifiëren dat aan alle
vereisten is voldaan.
In het geval dit niet zo is, zal de aanvrager het gestempelde formulier
terug moeten geven en is de vergunning ingetrokken.
Art. 4 Capaciteit
Dit artikel regelt het aantal bedden dat in een object aanwezig mag
zijn. In verhuurobjecten is het toegestaan om opklapbedden te plaatsen mits
deze het aantal vaste bedden niet te boven gaat en tevens mogen er tijdelijke
bedden geplaatst worden.
Art. 5 Algemene regels
Dit artikel regelt waaraan de objecten moeten voldoen:
1) De te verhuren objecten dienen zowel van binnen
als van buiten in goede staat van onderhoud te verkeren.
2) Ze moeten zijn aangesloten op het gemeentelijk
waterleidingnet of anders voorzien zijn van een eigen watervoorziening welke
gecontroleerd en legaal (certificaat) dient te zijn.
3) Ze moeten aangesloten zijn op een gemeentelijk
rioleringssysteem of anders een septic tank hebben met voldoende capaciteit
voor het maximale aantal gasten.
4) Voorzien zijn van warm en koud stromend water.
De kamers die verhuurd worden dienen voorzien te zijn van:
I. Een raam of balkon welke direct uitkomt op een buitenmuur zodat de
ventilatie van verse lucht is gewaarborgd.
II. Voorzien zijn van goed meubilair
III. Voorzien zijn van gordijnen of een andere mogelijkheid om het te
verduisteren.
IV. Voorzien zijn van goede deuren welke afgesloten kunnen worden om de
privacy van gasten te waarborgen.
De te verhuren objecten dienen voorzien te zijn van minimaal 1 badkamer
voor elke 3 slaapkamers, voorzien van wasbak, urinoir en/of toilet, bad en/of
douche.
De badkamers dienen voorzien te zijn van een goede deur met deugdelijk
slot zodat de privacy wordt gewaarborgd.
De verhuurders dienen de huurders te voorzien van voldoende informatie
hoe alles functioneert in het verhuurobject.
In het geval van individuele kamerverhuur kunnen de lokale gemeentes
aanvullende regels stellen.
Art. 6 Vereisten betreffende hygiene.
I. Alle verhuurobjecten moeten voldoen aan minimale hygïenische vereisten
en dienen schoon te zijn.
II. Het schoonmaken van het verhuurobject en het verschonen van handdoeken
en beddengoed dient minimaal 1x p/w te gebeuren en natuurlijk bij iedere
wisseling van huurders.
Art. 7 Veiligheidsvereisten.
1.
De verhuurobjecten dienen aan
alle voorwaarden te voldoen en voorzieningen te hebben om brand te voorkomen.
2.
Objecten met
minder dan 50 gasten dienen te beschikken over:
Brandblussers en branddekens voldoende voor het
aantal gasten
1e hulp verbandkist(en)
Handleidingen van alle electrische apparaten
welke in het verhuurobject aanwezig zijn en indien deze niet aanwezig zijn dan
dient er geschreven informatie te zijn hoe deze bedient dienen te worden.
Indicatie van
het Nationale Alarm nummer (112)
Art. 8 Publiciteit.
Indien er reclame wordt gemaakt voor de
verhuurobjecten door U persoonlijk of door een commerciële instelling moeten
deze voorzien zijn van de naam van het verhuurobject gevolgd door de toevoeging “Alojamento local”
of afgekort AL.
Art. 9 Identificatie
bord.
1.
De verhuurobjecten
kunnen/moeten aan de buitenkant voorzien worden bij de hoofdingang van een identificatiebord
welke verstrekt wordt door de gemeente en welke moet voldoen aan de vereisten
gesteld in deze beschikking.
2.
Het bord dient te zijn gemaakt
van doorzichtig (transparant) acryl, moet minimaal 10mm. dik zijn en de
volgende eigenschappen hebben:
a) Afmeting 20mm x 20mm
b) Het lettertype dat gebruikt dient te worden is
Arial 200, donkerblauw (pantone 280)
c) Het dient bevestigd te worden 50mm. vrij van de
muur, met roestvrijstalen schroeven met een diameter van8mm.en dienen 60mm.
lang te zijn.
Art. 10 Klachtenboek.
1) Elk verhuurobject dient voorzien te zijn van een
klachtenboek zoals beschreven in DL nº 156/2005 van 15 September, inclusief de
veranderingen zoals neergelegd in DL nº 371/2007 van 6 November.
2) Het origineel van de klacht dient toegestuurd te
worden naar de ASAE (economische controle dienst), de authoriteit die hier over
gaat en welke bevoegd is om proces verbaal op te maken zoals beschreven in
voornoemde Wet.
Art. 11 betreft een
overgangsregeling.
Is heeft geen betrekking op onze gevallen.
Art. 12 Wanneer wordt
de wet van kracht.
De wet wordt van kracht de dag volgend op publicatie in de Staatskrant
in dit geval dus op 26 juni 2008.
Monday, 16 November 2009
Robert Snapper is nu makelaar i.r.
in Lagos.
In geval van vragen of opmerkingen aangaande
dit artikel?